BẢNG GIÁ
THI CÔNG PHẦN THÔ
Xây nhà phần thô là giai đoạn nền tảng cực kỳ quan trọng trong thi công nhà ở. Quá trình này quyết định đến độ bền, khả năng chịu lực cũng như chất lượng tổng thể của công trình. HDCONS xin cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác nhất về những mục bao gồm trong xây nhà phần thô để gia chủ có sự lựa chọn phù hợp.
1. Cách tính giá Thi công phần thô
Hiện nay có 2 cách tính Thi công phần thô
Cách 1: Tính giá Thi công phần thô theo m2 sàn xây dựng
Chi phí Thi công phần thô = Đơn giá xây dựng phần thô x Diện tích sàn xây dựng
Trong đó:
- Diện tích sàn xây dựng: tính theo m2, sàn xây dựng sẽ tính theo hệ số cho móng, trệt, lầu, mái, ban công …
- Đơn giá xây dựng phần thô: tùy thuộc vào nhu cầu của chủ nhà mà lựa chọn các gói xây dựng phù hợp
Cách tính giá xây dựng nhà theo m2 là phương pháp tính chi chi phí xây nhà được các nhà thầu áp dụng nhiều nhất hiện nay. Hiểu được cách tính giá này, chủ nhà sẽ ước lượng được mức tài chính phải chi trả cho việc xây nhà của mình để có thể chủ động dự trù nguồn tiền cũng như lựa chọn được các hạng mục xây dựng – vật tư xây dựng phù hợp với tài chính thực tế của mình.
Về bản chất, cách tính giá xây dựng nhà theo m2, là cách lấy tổng diện tích xây dựng nhân với đơn giá xây dựng tương ứng. Tổng diện tích xây dựng không phải chỉ gồm diện tích sàn, mà còn bao gồm diện tích phần móng, diện tích sàn của các tầng, diện tích mái, diện tích tầng hầm. Và để ước tính được chi phí xây dựng nhà, thì chủ nhà cần tính được chính xác diện tích xây dựng của công trình.
Cách 2: Tính giá Thi công phần thô theo Bóc tách khối lượng (Dự toán chi tiết)
Khi đã có đủ hồ sơ thiết kế kỹ thuật cho thi công của 3 bộ môn Kiến trúc – Kết cấu – Điện nước, nhà thầu có thể lập dự toán chi tiết và báo giá thi công thô. Thông thường, bộ phận QS (kỹ sư dự toán) sẽ người thực hiện việc này.
Dự toán chi tiết có ưu điểm so với dự toán theo m2 sàn xây dựng là chính xác về mặt khối lượng, hạng mục công việc, giúp gia chủ dễ quản lý và kiểm soát phát sinh khi có nhu cầu thay đổi trong quá trình thi công.
2. Bảng giá Thi công phần thô
Giá thi công phần thô theo m² sàn xây dựng hiện nay được HDCONS thực hiện theo 3 gói:
- Gói cơ bản: 3.800.000 – 4.200.000 VNĐ/m²
- Gói khá: 4.200.000 – 4.500.000 VNĐ/m²
- Gói cao cấp: 4.800.000 – 5.700.000 VNĐ/m²
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng:
- Loại công trình: Nhà phố, biệt thự, tòa nhà văn phòng, tòa căn hộ dịch vụ…
- Chất lượng vật liệu: Vật liệu phần thô như gạch xây, cát, đá, xi măng, đường ống điện nước
- Vị trí: Khu vực xây dựng và điều kiện thi công, kích thước đường hay hẻm vào công trình
- Thiết kế: Đơn giản, phức tạp, có nhiều chi tiết cầu kỳ…
3. Cách tính diện tích Thi công xây dựng
| KHU VỰC THI CÔNG | HỆ SỐ TÍNH DIỆN TÍCH (%) |
|---|---|
| MÓNG | |
| Móng đơn không đổ bê tông sàn trệt | 30% |
| Móng cọc có đổ bê tông 5cm sàn trệt | 50% |
| Móng băng có đổ bê tông 5cm sàn trệt | 60% |
| TẦNG HẦM | |
| Đáy sàn tầng hầm sâu 1 – 1,2m so với vỉa hè | 150% |
| Đáy sàn tầng hầm sâu 1,3 – 1,7m | 175% |
| Đáy sàn tầng hầm sâu 1,7 – 2m | 200% |
| Đáy sàn tầng hầm sâu từ 2m trở lên | 250% |
| TẦNG TRỆT | |
| Sàn tầng trệt | 100% |
| Sân trước, sân sau ≤ 10m² | 70% |
| Sân trước, sân sau > 10m² | 50% |
| TẦNG LẦU – TẦNG THƯỢNG | |
| Khu vực có mái che | 100% |
| Khu vực không mái che | 50% |
| Ban công kín (lô gia) | 100% |
| Thông tầng, giếng trời ≤ 8m² | 100% |
| Thông tầng, giếng trời > 8m² | 70% |
| Cầu thang | 100% |
| MÁI | |
| Mái bê tông phẳng | 50% |
| Mái bê tông nghiêng lợp ngói | 100% (tính mặt nghiêng) |
| Mái ngói kèo thép | 70% (tính mặt nghiêng) |
| Mái tôn | 30% (tính mặt nghiêng) |
4. Ví dụ về Cách tính diện tích thi công
a. Gói thi công: thi công phần thô theo gói Khá
b. Loại công trình: nhà phố hiện đại trên đất 5 × 20 = 100m², xây 1 trệt + 2 lầu + sân thượng
Đơn giá thi công áp dụng: 4.200.000 VNĐ/m² xây dựng
c. Báo giá thi công phần thô
| STT | Khu vực | Chiều rộng (m) | Chiều dài (m) | Diện tích sàn (m²) | Hệ số (%) | Diện tích thi công (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Móng cọc có đổ bê tông sàn trệt 5cm | 5 | 20 | 100 | 50% | 50 |
| 2 | Tầng hầm sâu 1,5m so với cao độ vỉa hè | 5 | 12 | 60 | 175% | 105 |
| 3 | Tầng trệt | 5 | 12 | 60 | 100% | 60 |
| 4 | Sân trước | 5 | 7 | 35 | 50% | 17.5 |
| 5 | Sân sau | 5 | 1 | 5 | 70% | 3.5 |
| 6 | Tầng 2 (lầu 1) | 5 | 13 | 65 | 100% | 65 |
| 7 | Tầng 3 (lầu 2) | 5 | 13 | 65 | 100% | 65 |
| 8 | Sân thượng có mái che (phần trong nhà) | 5 | 6 | 30 | 100% | 30 |
| 9 | Sân thượng không mái che (phần ngoài nhà) | 5 | 7 | 35 | 50% | 17.5 |
| 10 | Mái bê tông phẳng | 5 | 7 | 35 | 50% | 17.5 |
| Tổng diện tích sàn | 390 m² | |||||
| Tổng diện tích thi công (m² xây dựng) | 381 m² | |||||
| Đơn giá thi công | 4.200.000 VNĐ/m² | |||||
| TỔNG CHI PHÍ THI CÔNG PHẦN THÔ | 1.600.200.000 VNĐ | |||||
5. Hạng mục thi công phần thô
a. Thi công phần thô
Thi công phần thô bao gồm:
- Vật tư thô: xi măng, cát, đá, gạch, thép, bê tông, dây điện, hệ thống ống nước cùng các loại vật tư phụ khác…
- Nhân công thi công phần thô: nhân công đào đất, lấp cát, gia công cốt pha, đổ bê tông, trát tường, lắp đặt ống nước và dây điện…
Chi tiết các hạng mục thi công phần thô bao gồm:
1. Thi công phần móng
- Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm phân, bể nước và vận chuyển đất đã đào đi đổ
- Đập đầu cọc BTCT (nếu có)
- Đổ bê tông đá 4×6 mác 100 dày 100mm đáy móng, dầm móng, đà kiềng
- Sản xuất lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông móng, dầm móng, đà kiềng
- Sản xuất lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông đáy, nắp hầm phân, hố ga, bể nước
2. Thi công phần khung
- Sản xuất lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng lầu, sân thượng, mái
- Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông cầu thang và xây bậc thang
- Xây toàn bộ tường bao, tường ngăn chia phòng, hộp gen kỹ thuật toàn bộ công trình
- Tô vách toàn bộ công trình
- Xây tô hoàn thiện mặt tiền
3. Lắp đặt hệ thống kỹ thuật âm tường
- Thi công lắp đặt hệ thống ống điện và hộp đấu nối cho dây điện âm tường
- Thi công lắp đặt hệ thống ống luồn cáp mạng
- Thi công lắp đặt ống cấp thoát nước nóng và lạnh
b. Hạng mục không bao gồm
Xây nhà phần thô tuy bao gồm phần lớn các hạng mục chính, vẫn sẽ có mục sau không nằm trong báo giá:
- Chi phí ép cọc: nhà thầu có thể dự trù sơ bộ cho chủ nhà, nhưng độ sâu và số lượng cọc ép thực tế phụ thuộc vào địa chất thực tế tại công trình, sẽ được nghiệm thu và thanh toán theo khối lượng thực tế.
6. Vật tư thi công phần thô
7. Chất lượng thi công phần thô của HDCONS
8. Những câu hỏi thường gặp khi thi công xây nhà phần thô
Vật liệu đúng chủng loại: Cam kết sử dụng vật tư chính hãng và đúng thỏa thuận hợp đồng. Tuyệt đối không đưa vật liệu giả, vật tư kém chất lượng vào thi công công trình.
Cam kết chất lượng công trình: Đảm bảo thi công theo đúng quy định, tiêu chuẩn xây dựng. Kiểm tra nghiệm thu chi tiết từng hạng mục trước khi thực hiện công tác tiếp theo. Bảo dưỡng công trình xuyên suốt quá trình thi công. Áp dụng công nghệ vật liệu và thiết bị tốt nhất được cập nhật hàng năm phục vụ thi công và kiểm tra.
Hạn chế tối đa phát sinh: Khách hàng ký hợp đồng thi công với HDCONS được đảm bảo không phát sinh nếu chủ nhà không có thay đổi. Sau khi thống nhất bản vẽ để ký hợp đồng nếu có phát sinh, công ty chịu hoàn toàn chi phí phát sinh đó và thi công đúng 100% những hạng mục công việc đã thỏa thuận và cam kết trong hợp đồng.
KHÔNG bán thầu: Chuyên môn hóa công tác xây dựng bằng việc phát triển các đội thi công riêng cho từng hạng mục, xây dựng dưới sự giám sát chặt chẽ của đội chuyên viên kỹ thuật: kỹ sư giám sát, kiến trúc sư, chuyên viên vật tư, ban giám sát an toàn lao động, ban quản lý thi công. Cam kết không bán thầu
KHÔNG lãng phí: Quản lý chặt chẽ vật tư và dụng cụ thi công theo tiêu chuẩn và các quy định, quy tắc kiểm soát nghiệm thu được ban hành, tuân thủ nghiêm ngặt dưới sự giám sát của bộ phận vật tư. Cam kết không lãng phí đối với vật tư Chủ đầu tư cung cấp.
KHÔNG tăng giá: Cam kết giá tốt cho chủ nhà, được tổ chức bài bản và chuyên nghiệp. Giữ giá xây dựng tại thời điểm kí kết hợp đồng cho đến khi hoàn thành công trình, cam kết không tăng giá ngay cả khi vật tư có sự thay đổi trong suốt quá trình thi công xây dựng từ thời điểm khởi công cho đến khi hoàn thành và bàn giao công trình cho chủ nhà.
Đảm bảo tiến độ: Kiểm soát tiến độ hàng ngày và hàng tuần thông qua bảng tiến độ tổng được lập ngay khi công trình khởi công, bảng tiến độ cung cấp vật tư hoàn thiện và nhật ký công trình. Cam kết chịu phạt tiến độ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
An toàn kỹ thuật: Quá trình thi công thường xuyên được kiểm tra và giám sát bởi kỹ sư và kiến trúc sư lành nghề, được đào tạo bài bản theo tiêu chuẩn quản lý chất lượng và tiêu chuẩn xây dựng dân dụng để đảm bảo tính an toàn và yêu cầu kỹ thuật trong xây dựng công trình.
An toàn lao động: Đảm bảo an toàn tối đa: Tất cả các công trình được bao che đúng quy trình và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định an toàn lao động dưới sự giám sát thường xuyên. Tuyệt đối không để xảy ra cháy nổ và tai nạn đối với lao động.
Bảo hành chu đáo: Công trình do công ty thi công được bảo hành tổng thể 1-2 năm, bảo hành kết cấu 5 năm, bảo hành chống thấm 2-5 năm tùy gói thi công. Thực hiện bảo hành trong thời gian sớm nhất.
Tác phong làm việc chuyên nghiệp: với tiêu chí Tận tâm – Uy tín – Trách nhiệm, HDCONS cam kết hợp tác với chủ đầu tư trên tinh thần thiện chí nhất với tiêu chí các bên cùng có lợi. Trường hợp phát sinh mâu thuẫn, công ty cam kết xử lý công việc trên tinh thần cởi mở, hiểu biết và tôn trọng lẫn nhau. Tất cả rắc rối lien quan đến chính quyền do lỗi của đơn vị thi công, công ty cam kết không để chủ đầu tư bận tâm và chịu trách nhiệm. Công ty sẵn sàng đền bù mọi thiệt hại vật chất cho công trình và nhà xung quanh nếu lỗi do lỗi của công nhân công ty gây ra.
Đảm bảo Pháp Lý: Công ty với nhiều kinh nghiệm và am hiểu pháp lý sẽ tư vấn cho chủ nhà tối ưu các vấn đề pháp lý như xin phép xây dựng và hoàn công. Đồng thời công ty có đầy đủ đăng ký kinh doanh cho các ngành nghề xây dựng, có đủ chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng; đội ngũ kỹ sư và kiến trúc sư có bằng cấp và chứng chỉ hành nghề đáp ứng yêu cầu.
9. Cam kết của HDCONS với Quý khách hàng
- Vật liệu đúng chủng loại: Cam kết sử dụng vật tư chính hãng và đúng thỏa thuận hợp đồng. Tuyệt đối không đưa vật liệu giả, vật tư kém chất lượng vào công trình.
- Cam kết chất lượng công trình: Thi công đúng quy định, tiêu chuẩn xây dựng. Nghiệm thu chi tiết từng hạng mục trước khi làm tiếp. Bảo dưỡng xuyên suốt quá trình thi công và áp dụng công nghệ, thiết bị kiểm tra mới nhất hàng năm.
- Hạn chế tối đa phát sinh: Không phát sinh chi phí nếu chủ nhà không thay đổi. Mọi phát sinh sau khi ký hợp đồng (nếu có) do HDCONS chịu 100%.
- KHÔNG bán thầu: Tự tổ chức các đội thi công chuyên biệt cho từng hạng mục, giám sát trực tiếp bởi kỹ sư, kiến trúc sư, bộ phận vật tư, an toàn lao động và ban quản lý công trình.
- KHÔNG lãng phí: Quản lý chặt chẽ vật tư theo quy trình nghiệm thu nội bộ, cam kết không lãng phí vật tư do chủ đầu tư cung cấp.
- KHÔNG tăng giá: Giữ nguyên đơn giá từ ngày ký hợp đồng đến khi bàn giao, dù giá vật liệu thị trường có biến động.
- Đảm bảo tiến độ: Kiểm soát tiến độ hàng ngày/hàng tuần, chịu phạt đúng theo hợp đồng nếu chậm tiến độ.
- An toàn kỹ thuật: Thường xuyên kiểm tra, giám sát bởi đội ngũ kỹ sư và kiến trúc sư có chứng chỉ hành nghề, đảm bảo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn kết cấu.
- An toàn lao động: Bao che công trình đầy đủ, tuân thủ nghiêm ngặt quy định an toàn lao động, tuyệt đối không để xảy ra tai nạn hoặc cháy nổ.
- Bảo hành chu đáo: Bảo hành tổng thể 1-2 năm, kết cấu 5 năm, chống thấm 2-5 năm (tùy gói). Xử lý bảo hành nhanh nhất có thể.
- Tác phong làm việc chuyên nghiệp: Lấy tiêu chí Tận tâm – Uy tín – Trách nhiệm làm kim chỉ nam. Mọi vấn đề với chính quyền do lỗi nhà thầu sẽ được HDCONS chịu hoàn toàn trách nhiệm, không để chủ nhà phải lo lắng. Sẵn sàng đền bù thiệt hại nếu lỗi thuộc về công ty.
- Đảm bảo pháp lý: Tư vấn tối ưu thủ tục xin phép xây dựng & hoàn công, cung cấp đầy đủ giấy phép kinh doanh, chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng và chứng chỉ hành nghề của kỹ sư, kiến trúc sư.